Обязание Управление Федеральной регистрационной службы зарегистрировать сделку при ликвидации продавца

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Пено                                                                                                                      24 ноября 2008 года

Пеновский районный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Голубевой О.Ю., при секретаре Григорьевой И.И., с участием представителя истицы Семихина М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бузлановой О.В. к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Бузланова О.В. обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности к ней на объект недвижимости - здание диспетчерской, общей площадью 32,8 кв.м., кадастровый номер 69:25:14 01 01:0384:1 -706:1000/А, расположенного по адресу: п. Охват, Пеновский район, Тверская область.

В основании иска указывает, что 15 октября 2000 года заключила с ЗАО «Охватский леспромхоз» договор № 1 купли-продажи здания диспетчерской, общей площадью 36 кв.м., кадастровый номер 69:25:14 01 01:0384:1-706:1000/А, по адресу: Тверская область, Пеновский район, п. Охват. Указанный объект недвижимости был передан ей продавцом по акту приема-передачи от 15 октября 2000 года. Она, в свою очередь, надлежащим образом выполнила обязанности, предусмотренные договором, и оплатила стоимость недвижимости в размере 15 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 375 от 15 октября 2000 года.

В соответствии со статьей 4, пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

Во исполнение требований действующего законодательства истица обратилась в УФРС по Тверской области с заявлением о регистрации права собственности.

23 июля 2008 года ответчик известил её об отказе в регистрации права собственности на здание диспетчерской. Основанием для отказа послужило отсутствие заявления ЗАО «Охватский леспромхоз» на государственную регистрацию перехода права на здание диспетчерской, а также регистрации ранее возникшего права собственности ЗАО «Охватский леспромхоз» в соответствии со статьёй 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Отмечает, что действительно ЗАО «Охватский леспромхоз» не обращалось с заявлением к ответчику о государственной регистрации перехода права на здание диспетчерской, а также не зарегистрировало ранее возникшее право собственности.

Однако, это обусловлено тем, что ЗАО «Охватский леспромхоз» ликвидировано на основании решения Арбитражного суда Тверской области. 31 декабря 2003 года указанная ликвидация была зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц.

Полагает, что поскольку Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании заявления только одной стороны в случае ликвидации второй стороны, подлежит применению пункт 1 статьи 6 ГК РФ, в соответствии с которым применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии со статьёй 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи. Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Считает, что в случае, когда продавец недвижимого имущества ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда.

На основании изложенного просит суд принять решение о государственной регистрации перехода к ней права собственности на здание диспетчерской от ЗАО «Охватский леспромхоз».

Представитель истца Семихин М.В. заявленные истицей требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

При этом показал, что 15 октября 2000 года Бузланова О.В. заключила с ЗАО «Охватский леспромхоз» договор купли-продажи здания диспетчерской, расположенной по адресу: Тверская область, Пеновский район, п. Охват. Данный объект недвижимости принадлежал ЗАО «Охватский леспромхоз» на праве собственности, что подтверждается планом приватизации Охватского леспромхоза от 15 апреля 1993 года. 31 декабря 2003 года ЗАО «Охватский леспромхоз» ликвидировано на основании решения Арбитражного суда Тверской области.

В 2008 году Бузланова О.В. обратилась в УФРС по Тверской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на имущество по договору, но 23 июля 2008 года получила отказ в регистрации права собственности на здание диспетчерской в связи с отсутствие заявления ЗАО «Охватский леспромхоз» иа государственную регистрацию перехода права и собственно регистрации ранее возникшего права собственности ЗАО «Охватский леспромхоз» на данный объект.

Полагает, что в ситуации, когда Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает порядок регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании заявления только одной стороны в случае ликвидации второй стороны, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежит применению аналогия закона, а именно положений, статей 165 и 551 ГК РФ.

Просит суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на здание диспетчерской, поскольку ЗАО «Охватский леспромхоз» ликвидировано и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю.

Истица Бузланова О.В., надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась.

Представила заявление от 24 ноября 2008 года с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Представлено ходатайство от 17 ноября 2008 года о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Содержание возражений от 06 ноября 2008 года'указывает на мнение ответчика, согласно котором}' заявленное Бузлановой О.В. требование о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворению не подлежит по тем основаниям, что УФРС по Тверской области является ненадлежащим ответчиком, поскольку регистрирующий орган прав и законных интересов Бузлановой О.В. не нарушал, в материально-правовые отношения с обществом не вступал.

Кроме того, по данным ЕГРП право на спорный объект не зарегистрировано. Заявление о регистрации ранее возникшего права на указанное имущество за ЗАО «Охватский леспромхоз», а также документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для проведения такой регистрации, в регистрирующий орган не поступали. Следовательно, в силу требований абз. 1 ч. 2 ст. 6, абз. 3 ч.2 ст. 13, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход права собственности на спорный объект недвижимого имущества не может быть зарегистрирован из-за отсутствия регистрации права отчуждающей имущество стороны.

Представитель третьего лица - администрации Пеновского района Тверской области, надлежаще извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.

Позиция ответчика, сформулированная в отзыве от 21 ноября 2008 года на исковое алвленде Бузлановой О.В., свидетельствует о том, что администрация Псковского района исковые требования истицы о государственной регистрации перехода права собственности не признает по тем основаниям, что в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельство о праве собственности является единственным документом, подтверждающим наличие права собственности у лица. Указанное право на здание диспетчерской, расположенной по адресу: Тверская область, Пеновский район, п. Охват, кадастровый номер 69:25:14 01 01:0384:1-706:1000/А, у продавца по договору отсутствует, поэтому сделка купли продажи является ничтожной как совершенная в нарушение закона.

Кроме того, по мнению администрации Пеновского района спорное имущество является бесхозяйным, и муниципальный орган в будущем имеет намерение обратиться с заявлением в УФРС по Тверской области о постановке его (имущества) на учет с целью признания права муниципальной собственности.

В соответствии с частью 5 статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы Бузлановой 0:В., представителей Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области и администрации Пеновского района Тверской области.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Исследованный судом план приватизации Охватского леспромхоза, технический паспорт на здание диспетчерской (л.д. 8-11) подтверждают, что ЗАО «Охватский леспромхоз» принадлежало на праве собственности здание диспетчерской, расположенное по адресу: Тверская область, Пеновский район, п. Охват, кадастровый номер 69:25:14 01 01:0384:1 -706:1000/А.

Согласно договору купли-продажи № 1 от 15 октября 2000 года (л.д. 6) Бузланова О.В. приобрела у ЗАО «Охватский леспромхоз» здание диспетчерской общей площадью 36 кв.м. (по результатам инвентаризации 2007 года площадь здания составила 32,8 кв.м.), расположенное по адресу: Тверская область, Пеновский район, пос. Охват, ул.Заводская.

Исходя из условий пункта 2.1 указанного договора, квитанции к приходному кассовому ордеру от 15 октября 2000 года (л.д. 23) и акта приема-передачи от 15 октября 2000 года (л.д. 7) следует, что расчет между сторонами произведен полностью, и Бузланова О.В. приняла от ЗАО «Охватский леспромхоз» здание диспетчерской.

Оценивая исследованные доказательства, суд приходит к выводу, что они являются достоверными и в своей совокупности достаточными для признания того обстоятельства, что Бузланова О.В. и ЗАО «Охватский леспромхоз», являясь сторонами договора купли-продажи, исполнили в полном объеме обязанности по передаче объекта договора, принятию его и уплате определенной договором цены.

При этом доводы администрации Пеновского района о ничтожности названной выше сделки по причине отсутствия у ЗАО «Охватский леспромхоз» зарегистрированного права собственности на спорное здание диспетчерской, поскольку, как полагает возражающая сторона, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным документом, подтверждающим наличие права собственности у лица, является свидетельство о праве собственности, не могут быть приняты во внимание.

Ибо, согласно положениям части 1 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, отсутствие у ЗАО «Охватский леспромхоз» зарегистрированного права собственности на спорный объект недвижимости при наличии иных правоподтверждающих документов, приведенных в настоящем решении и принятых судом в качестве доказательств, не может свидетельствовать о совершении сделки с нарушением закона.

Позиция администрации Пеновского района относительно намерения в будущем обратиться с заявлением в УФРС по Тверской области о постановке спорного имущества на учет с целью признания права муниципальной собственности на него не имеет правового значения для правильного рассмотрения данного дела в силу признания договора, являвшегося предметом проверки настоящего судебного разбирательства, соответствующим законодательству и влекущим определенные правовые последствия для истицы Бузлановой О.В.

В подобной ситуации следует учитывать также правила статьи 225 ГК РФ, определяющей последствия признания вещи бесхозяйной и позволяющей собственнику недвижимой вещи до вынесения судом решения о поступлении данной вещи в муниципальную собственность вновь принять ее во владение, пользование и распоряжение.

Принимая во внимание, что имеющиеся в деле письменные доказательства, в том числе сообщение администрации Пеновского района от 01 ноября 2008 года, прямо указывают на отсутствие в реестре муниципальной собственности здания диспетчерской, расположенной в п. Охват Пеновского района Тверской области, доводы о бесхозяйности спорного имущества не могут повлиять на разрешение спора о праве Бузлановой О.В. на спорное имущество и регистрации такового в установленном законом порядке.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что продавец по договору купли-продажи спорного имущества - ЗАО «Охватский леспромхоз» - прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией по решению суда.

Данное обстоятельство объективно подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 05 мая 2008 года (л.д.21).

Из объяснения представителя истицы следует, что в 2008 году Бузланова О.В. обратилась в УФРС по Тверской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на здание диспетчерской, приобретенной по договору от 15 октября 2000 года у ЗАО «Охватский леспромхоз».

Решением от 23 июля 2008 года (л.д. 19-20) Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области отказало в государственной регистрации права собственности на спорное здание, сославшись на отсутствие заявления со стороны продавца, а также в связи с отсутствием государственной регистрации ранее возникших прав ЗАО «Охватский леспромхоз» на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Принимая во внимание, что Федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, по мнению суда, подлежит применению аналогия закона.

Так, согласно статьям 165 и 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В такой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суд.

Установленные судом обстоятельства во взаимосвязи с вышеприведенными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют сделать вывод о том, что переход права собственности Бузлановой О.В. на здание диспетчерской, приобретенное по договору с ликвидированным на момент обращения истицы в регистрирующий орган ЗАО «Охватский леспромхоз», по аналогии закона может быть произведен на основании решения суда.

Обсуждая доводы стороны ответчика о том, что переход права собственности на спорный объект недвижимого имущества не может быть зарегистрирован за Бузлановой О.В. из-за отсутствия регистрации ранее возникшего права ЗАО «Охватский леспромхоз» на данный объект, суд приходит к следующему.

Анализ положений части 1 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу названного федерального закона, не является обязательной и проводится по желанию их обладателей.

По смыслу части 2 статьи 6 приведенного закона государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных в настоящем решении выводов суда о применении аналогии права в ситуации, когда на момент подачи заявления о регистрации вторая сторона по договору ликвидирована, отсутствие регистрации ранее возникшего права отчуждающей имущество стороны не может рассматриваться как нарушение Закона и являться основанием к отказу в регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бузлановой Ольги Викторовны о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности ЗАО «Охватский леспромхоз» к Бузлановой Ольге Викторовне на объект недвижимости - здание диспетчерской, общей площадью 32,8 кв.м., кадастровый номер 69:25:14 01 01:0384:1-706:1000/А, расположенное по адресу: Тверская область, Пеновский район, п. Охват.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пеновский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.